Круглый стол «Актуальные проблемы общественного самоуправления в многоквартирных домах».

В Санкт-Петербурге 22 декабря 2020 года ООО «Центр социальных технологий и прикладных исследований «СФЕРА» в онлайн-формате прошёл круглый стол «Актуальные проблемы общественного самоуправления в многоквартирных домах». Участвовавшие в круглом столе эксперты обсудили проблемы, существующие в данной сфере, и наметили пути их решения.

Открыл круглый стол Сердюков Борис Владимирович, генеральный директор ООО «Центр социальных технологий и прикладных исследований «Сфера» (г. Санкт-Петербург).

Он обратил внимание на то, что начавшаяся в 2020 году пандемия усугубила проблемы, имеющиеся в жилищно-коммунальной сфере, и тем не менее жители по-прежнему объединяют свои усилия ради улучшения условий жизни в многоквартирных домах. Наличие у них базовых навыков социальной кооперации и опыта совместной деятельности создают предпосылки для преодоления трудной ситуации.

Борис Владимирович отметил, что данный круглый стол призван взглянуть на этот процесс по-новому, понять, какие проблемы существуют в области общественного самоуправления в многоквартирных домах; определить, что препятствует его развитию, а главное, что необходимо для содействия углублению солидарного поведения жителей для участия в управлении своим имуществом. Он также подчеркнул, что именно на это направлены усилия экспертов, участвующих в круглом столе. 

С докладом «Вызовы и перспективы реформ ЖКХ и вовлечения собственников в управление жилищным фондом. Социологический анализ» выступила Абрамова Надежда Владиславовна, кандидат социологических наук, доцент кафедры социальных, психологических и правовых коммуникаций ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (г. Москва).

Она представила результаты социологического исследования факторов вовлечения граждан в управление домом как на макросоциальном (на примере регионов), так и на микросоциальном (на примере многоквартирных домов) уровнях. В докладе проводились результаты анализа осведомленности жителей об изменениях, происходящих в жилищно-коммунальной сфере, полученные при проведении общероссийского исследования «Осведомленность россиян о реформе ЖКХ за декабрь 2016 года (ВЦИОМ)».

Надежда Владиславовна также рассказала о результатах исследования, выполненного в виде интервью с активистами многоквартирных домов, к которым она отнесла участников инициативных групп, старших по домам, членов советов домов. Исследование проводилось как в разных населенных пунктах, так и в домах разного типа. По ее мнению, «причины низкой вовлеченности могут быть объяснены культурным и социальным контекстом: «национальные ценности, непрозрачность законодательства, институциональные ловушки, коррупция чиновников, нецелевое использование институтов, особенности приватизации жилья».

«Люди воспринимают как собственность свою квартиру. А дом в целом не воспринимают как часть того, за что они несут ответственность. В советское время не только общежития, коммунальные квартиры, отдельные квартиры, но и места общего пользования — лестницы, дворы, подвалы, чердаки — принадлежали государству. Переход от государственного патронажа к коллективной ответственности является сложным» — отмечает Абрамова Н.В.

При оценке качества жилищно-коммунальных услуг, докладчиком была выявлена тенденция ухудшения качества жизни в городах с населением менее 100 тысяч человек.  Участие жителей домов в таких мероприятиях, как например, установление в квартире приборов учёта — высокая, а вот участие в собраниях и прочих мероприятиях — низкая.

Согласно проведенному исследованию, контроль за деятельностью управляющих компаний согласны осуществлять только 3% собственников помещений. Почему? У людей нет понимания, а главное нет нужных для этого знаний. Сложно идут процессы взаимодействия между управляющими компаниями и советами домов, которым часто не предоставляются положенные отчеты.

«Если в доме 600 квартир, то собрание очень сложно проводить — это может длиться до 6 месяцев. В ходе своего исследования социологом были выделены две основные категории жителей: активисты и обыватели. Активисты — это социальные инноваторы. Они очень хорошо пользуются информационными технологиями. Они профессионалы в своей сфере, продвинутые потребители, берут ответственность на себя, со всеми общаются, но сталкиваются со сложностями» — отмечает Абрамова Н.В.

«Управляющие компании не заинтересованы в контроле качества предоставляемых услуг, используют различные способы для лоббирования своих интересов: фальсификацию собраний, противодействие принятию невыгодных для них решений (изменение расценок, смену управляющей компании). При этом судебная система и работа надзорных органов не способствует тому, чтобы собственники могли осуществлять контроль над работой управляющих компаний. При проведении собраний управляющие компании затягивают решения по их смене на годы в судах, а ГЖИ готова принимать «отписки» управляющей компании на жалобы жителей. Иными словами, бюрократическая система управления и контроля над жилищной сферой препятствует повышению подотчетности ресурсоснабжающих и управляющих организаций жителям и советам домов» — отмечает Абрамова Н.В.

Обсуждая выступление, эксперты отметили, что порой собственников квартир в МКД трудно найти, а квартиросъемщики не участвуют в собраниях и не дают сведений о хозяевах. Во многих домах сильное социальное расслоение. Поэтому по отношению к общей собственности процветает вандализм.

С докладом «Социальные проблемы управления многоквартирными домами» выступил Литвинцев Денис Борисович, соискатель учёной степени кандидата социологических наук ФГБОУ ВО «Новосибирский государственный технический университет», член Международной социологической ассоциации (исследовательский комитет RC43 Housing and Built Environment), специалист по управлению многоквартирными домами (г. Новосибирск).

Он рассказал, что за рубежом активно развивается социология жилища, в то время как у нас это направление застопорилось. Он напомнил, что «одним из направлений Стратегии развития ЖКХ до 2020 года, утвержденной Правительством в 2016 году, было формирование активных и ответственных собственников в МКД». Однако эта цель, по мнению докладчика, достигнута не была.

   «Проблемы формирования активных и ответственных собственников: низкий уровень жилищной грамотности населения, дисфункция института общего собрания, деформация соседских практик в городах, высотная застройка территорий» — отметил Литвинцев Д. Б.

   Денис Борисович представил участникам круглого стола результаты социологического опроса, который проводился с ноября 2019 по февраль 2020. Целевая аудитория: собственники помещений в МКД Новосибирска в возрасте от 18 лет и старше. Выборка — 675 человек из 10 районов Новосибирска. Принимали участие люди трех возрастных групп: разный род деятельности, материальное положение. Метод исследования — интернет-опрос на Гугл Формс. Рекрутинг — локальный ривер-сепмплинг: приглашение через мессенджер WhatsApp, интернет-форумы, социальные сети.

Проведённый опрос показал — не все собственники знают, что любой из них может инициировать проведение общего собрания. Итог: знания собственников о жилищном законодательстве сомнительные, отрывочные. В полной мере ими даже специалисты не вполне владеют. В ходе опроса выяснилось: 34 процента собственников помещений в МКД никогда не принимают участия в общих собраниях.

«В опросе указаны причины отказа участия в общих собраниях: «проживаю в другом городе», «из-за конфликта с другими участниками собрания», «в нашем доме не проводятся общие собрания», «не вижу в этом никакого смысла», «я не знаю где и когда проводятся собрания», «у меня на это нет времени» (самый распространенный ответ)» — отметил Литвинцев Д. Б.

Выяснилось также, что подавляющее большинство собственников помещений никогда не были инициаторами собраний, членами советов, не входили ни в одно объединение собственников помещений. То есть, активность собственников помещений очень низкая. Факторы, способствующие участию в собраниях: знакомство с соседями, возраст, знание жилищного законодательства, желание собственника иметь квартиру в конкретном доме.

Денис Борисович представил результаты анализа протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, которые были разбиты на две группы.

Первая группа — это собрания, которые проводились в домах до 150 квартир: инициаторы из числа собственников помещений; длится собрание несколько дней или недель; вопросы, поднимающиеся на собраниях, касались в основном размера платы за капительный ремонт;

Вторая группа — это собрания, которые проводились в домах, насчитывающих более 150 квартир: инициатор — управляющие компании; собрания проводятся редко и нерегулярно; собрание может длится несколько месяцев; на собраниях акцент ставится больше на вопросах безопасности.

Социолог утверждал, что очные собрания собственников помещений сегодня как вид «вымирают». В стратегии развития жилищной сферы РФ до 2025 года полностью исключена проблема воспитания активных собственников.

В дискуссии по данному выступлению эксперты затронули тему сложности возврата такого общедомового имущества как подсобные помещения и подвалы, а также, что нет возможности получить большие помещения для проведение общих собраний.

   С докладом «Деятельность советов многоквартирных домов на современном этапе развития сферы жилищно-коммунального хозяйства» выступил Романов Дмитрий Сергеевич, исполнительный директор Некоммерческого партнёрства «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» (Казань).

Он обратил внимание на то, что Жилищный кодекс вносит много путаницы, жилищное законодательство меняется почти каждые полгода, в результате чего люди не успевают следить за правовыми нововведениями. Докладчик добавил, что инертность граждан отмечается специалистами этой области на высоком уровне.

Среди значимых проблем в этой области – Дмитрий Сергеевич отметил отсутствие строгих норм, позволяющих привлечь к ответственности управляющую компанию. Иначе говоря, закон переложил все сложности, возникающие в ходе взаимодействия с управляющими компаниями, на плечи жильцов МКД.

Докладчик отметил, что основной мерой, способной изменить ситуацию является информирование граждан. Но проблема в том, что многие люди не хотят учиться даже бесплатно. «Должно быть взаимодействие: собственник — управляющая компания — органы местного самоуправления. ЖКХ это не Живи Как Хочешь, а Живи Как Хозяин» — отметил Романов Д.С.

Дмитрий Сергеевич ответил на большое количество вопросов, касавшихся деятельности «Регионального Центра общественного контроля в сфере ЖКХ РТ», связанной с консультированием субъектов общественного самоуправления в многоквартирных домах Республики Татарстан.

С докладом «Советы многоквартирных домов города Санкт-Петербург: актуальные проблемы и вызовы» выступила Бредец Алла Владимировна, Председатель правления РОО «Наш дом на Неве» (г. Санкт-Петербург).

В своём выступлении Алла Владимировна отметила, что для эффективного управления многоквартирным домом очень важно иметь совет, представляющий интересы собственников. Важно, чтобы деятельность такого совета носила созидательный характер и не сводилась к конфронтации с управляющей компанией, а была направленна на плодотворную работу.

Для нормального функционирования совета большое значение имеет его состав. Идеально, когда среди участников есть и юрист, понимающий все тонкости жилищного кодекса, и человек, наделённый ораторскими способностями для проведения собраний, и технический специалист. Докладчик отметила, что в России сегодня большое число собственников, по сравнению с другими странами. Но, институт собственности ещё очень молод и люди пока до конца не понимают суть своего статуса.

Создание совета многоквартирного дома — «…это поэтапная работа. Все завит от добросовестности, платежеспособности собственников помещений. Нужно постоянно учиться. Если в доме проживает достаточное количество жильцов, то совет МКД вполне справляется с ситуацией. Нужно задавать себе вопросы и постоянно стремиться к совершенствованию работы» — отметила Бредец А.В.

Основной недостаток совета – слишком небольшая отдача. Несмотря на то, что совет многоквартирного дома является выгодным для собственников жилья, это всё-таки форма самоуправления, создаваемая на общественных началах, в то время как большинство собственников являются пассивными потребителями коммунальных услуг. 

Также Алла Владимировна подробно рассказал о деятельности РОО «Наш дом на Неве»

С докладом «Особенности российского ЖКХ» выступила Акимова Марина Яковлевна, председатель ассоциации жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья г. Санкт-Петербурга.

Она указала на то, что нужно активно изучать опыт других стран: Германии, Эстонии, Швеции, привела примеры организации участия собственников помещений в решении вопросов, касающихся управления домами.  

Ситуацию с участием собственников помещений в управлении многоквартирными домами Марина Яковлевна охарактеризовала следующим образом: «Люди не хотят быть собственниками — это беда. Законодательство в жилищной сфере стало безобразным. Судьи, принимающие решения по вопросам жилищной сферы, недостаточно квалифицированы. Это сказывается в судебной практике».

В целом, положение неутешительное: так, при внедрении системы раздельного сбора мусора наблюдается следующее: «Люди хотят раздельно сдавать мусор. А властям — это далеко не всегда выгодно» — отметила Марина Яковлевна.

К проблемам, на которые следует обратить внимание, относятся: продажа квартир с долгами, невозможность в некоторых ситуациях добраться до общедолевого имущества.  При сдаче построенных домов строительные компании часто пытаются не передавать дом в управление собственникам помещений.

С докладом «О месте многоквартирных домов в системе общественного самоуправления» выступил Сердюков Владимир Андреевич, кандидат экономических наук, доцент, эксперт в области управления социальными и экономическими процессами ООО «Центр социальных технологий и прикладных исследований «Сфера» (Санкт-Петербург).

По его мнению, «многоквартирный дом — это поселение, вполне сравнимые с численностью с селами. В них могут проживать от ста до двух—трех тысяч человек. Органы же власти занимаются многоквартирными домами исключительно, как сооружениями, которые следует поддерживать в надлежащем состоянии. В Градостроительном Кодексе, который определяет жизненное пространство домов, участие их жителей в решении важных для них проблем сводится к проведению слушаний, правовое положение которых ничтожно. В итоге, факты уплотнительной застройки, ликвидации парков и скверов продолжают иметь место.

Владимир Андреевич отметил, что в Жилищном Кодексе имеются нормы проведения собственниками помещений собраний, однако условия для существования советов домов никак не оговорены. Что касается жителей, пользующихся помещениями по социальному найму, то их участие в управлении многоквартирным домом не предусмотрено.      

Владимир Андреевич отметил, что «…существует опасность для общественного самоуправления в МКД, которая связана с большим количеством случаев фальсификации общих собраний собственников помещений. Подобная практика инициируется управляющими компаниями, стремящимися захватить на рынке ЖКУ как можно больше МКД, при этом не обеспечивая даже приемлемого уровня содержания домов, предоставляемых жителям услуг».

В качестве серьезной общественно значимой проблемы докладчик указал на отсутствие в государственной программе «Демография» решений, направленных на создание благоприятного жизненного пространства, как условия полноценной жизни семей с детьми. Практика строительства домов с фактическим игнорированием создания жизненного пространства, благоприятного для жизни людей – фактически сводит на нет усилия по способствованию демографического развития страны.

Докладчик резюмировал, что «…содействие со стороны органов государственной власти и, прежде всего, органов местного самоуправления развитию общественного самоуправление в МКД — путь выхода из социального кризиса, который имеет место в этой сфере.»

С докладом «Об опыте создания совета многоквартирного дома. Система взаимодействия совета МКД с управляющими компаниями и органами государственной власти» выступила Савоскула Виолетта Андреевна, председатель Совета МКД (г. Санкт-Петербург).

Виолетта Андреевна рассказала о собственном опыте создания Совета собственников помещений в одном из многоквартирных домов. Основная цель, которую ставили активисты дома перед собой — улучшить соотношение качества жилья и цены, которую платят жильцы за это. К проблемам, с которым ей пришлось столкнуться на различных этапах построения самоуправления среди жителей, она отнесла взаимодействие:

— с управляющей компанией: получение информации о доме, после попыток устранить активистов от решения задач по дому все же удалось не только договориться, но и начать друг друга, стало легче работать;

— с муниципальными властями: переход от жалоб к сотрудничеству;

— с жителями дома: от принятия жалоб до их участия в управлении домом.

Сейчас в доме проделана большая работа по ремонту, благоустройству, организации охране (консьерж). Источники доходов, используемых для нужд дома: передача в аренду части общего имущества (рекламные конструкции, фасад здания, базовые станции, операторы связи).

Подводя итоги круглого стола, Борис Владимирович Сердюков резюмировал общую позицию экспертов по следующим вопросам:

— условия в которых реализуется общественное самоуправление на в многоквартирных домах сильно отличается в различных субъектах РФ;

— необходимо развивать такие исследовательские дисциплины как жилищная социология, позволяющие совершенствовать управление в этой области;

— законодательство, принятое в жилищной сфере, требует существенных доработок;

— изменение позиции органов власти от надзорно-контрольной в сторону поддержки органов общественного самоуправления в МКД.

Программа и онлайн трансляция (видео запись) круглого стола доступны в нашей группе: https://vk.com/agency_sphera